Reformar um apartamento nem sempre é tão fácil quanto parece, pois é um dos tipos de reformas em prédios e interfere no orçamento. Ainda que você não mexa na estrutura do espaço coletivo, você precisa de autorização, sabia? A não ser que seja só uma pintura ou um pequeno reparo.
Existem muitas regras sobre reformas em condomínios e em apartamentos. Por isso, explicaremos as regras e legislação sobre o assunto. Confira!
Reformas em condomínios
Como funcionam as reformas em prédios? Mesmo que você esteja comprando um apartamento novo, é importante estar ciente sobre esse tipo de intervenção. Afinal, enquanto proprietário, você também é dono de parte do espaço coletivo.
E, claro, se as reformas em condomínios valorizam o edifício, valorizam também seu imóvel.
Portanto, antes de entender as regras que se aplicam apenas a seu apartamento, veja as normas sobre as reformas em prédios.
Quórum para obras em condomínio
A primeira regra evidente sobre reformas em condomínios é o quórum de aprovação. As normas estão no Código Civil, nos artigos 1.341 a 1.343.
De forma bastante simples, cada tipo de obra deve ser aprovada em assembleia de condôminos por um número específico de proprietários. Existem obras que não demandam aprovação prévia, inclusive.
Para entender isso, vamos explicar os três tipos de obras em um condomínio:
- Obras voluptuárias: obras de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso da coisa. É o caso de um novo projeto paisagístico, a pintura da fachada com cor diferente ou a reforma do salão de festas para deixá-lo mais atraente. Ou seja, são obras de embelezamento.
- Obras úteis: obras que, apesar de não serem necessárias, auxiliam ou facilitam o uso da coisa. É o caso de instalação de sistema de segurança, ampliação da academia do prédio e individualização da água.
- Obras necessárias: fundamentais para conservar a coisa ou impedir sua deterioração. Impermeabilização, obras de acessibilidade, instalação de corrimão em escadas de emergências, e reparos hidráulicos e elétricos são exemplos.
Veja, agora, o quórum necessário para as obras em condomínio:
- Obras voluptuárias: quórum de dois terços de todos os condôminos, incluindo os ausentes na reunião.
- Obras úteis: quórum de maioria dos condôminos (50% + 1).
- Obras necessárias urgentes que demandam despesas pequenas ou razoáveis: não precisa de aprovação em assembleia.
- Obras necessárias urgentes que demandam despesas excessivas: é possível iniciá-las sem aprovação, mas é preciso convocar imediatamente a assembleia de condôminos para prestar-lhes esclarecimentos.
- Obras necessárias não urgentes que importem em despesas excessivas: quórum de maioria simples (50% + 1).
Imagine agora que os condôminos querem construir outro pavimento ou edifício no terreno. Será preciso ter aprovação da unanimidade.
Legislação para reformas no apartamento e no condomínio
Conhecer o quórum para obras em condomínio é importante para saber as normas relativas ao espaço em que você está inserido. Mas essa é apenas uma parte das reformas em prédios.
Uma questão fundamental é conhecer a NBR 16.280:2015, que traz regras relativas às alterações nas edificações e no interior das unidades residenciais.
Sua função é cuidar da segurança dos moradores e da durabilidade das edificações brasileiras. Veja como isso se manifesta nas normas!
Comunicação ao síndico e deveres do representante do condomínio
Antes de iniciar qualquer obra em seu apartamento, você deve informar o síndico e enviar um plano de restauração. Ele deverá apresentá-la a convenção e o regimento interno se você não tiver tais documentos, para conhecer as regras aplicáveis ao condomínio.
Ele também deverá receber os documentos da reforma, com a proposta da alteração assinada por profissional habilitado, se for necessário. O síndico pode solicitar informações a este profissional sobre a execução dos serviços.
Com isso, ele poderá autorizar a entrada de pessoas contratadas e insumos para realização da reforma. A partir de então, deverá comunicar aos demais usuários que a obra será feita no período previsto.
Porém, o trabalho do síndico com as reformas em prédios não para por aqui. Ele ainda precisa acompanhar a obra de perto para tomar as ações necessárias para resguardar a edificação, seu entorno ou seus usuários.
Ao final das obras, o responsável deve entregar o termo de encerramento das obras, cancelar as autorizações de entrada e circulação de insumos e prestadores de serviço, e, claro, arquivar a documentação oriunda da modificação.
Contratação de profissional
A NBR 16280 traz uma importante regra para as reformas em prédios e unidades residenciais: a necessidade de contratar um engenheiro ou arquiteto, que será responsável pela obra.
Quando a reforma precisa ser feita, e o imóvel ainda está dentro do prazo de garantia obrigatória do imóvel (5 anos), a solicitação deve ser enviada à construtora ou à incorporadora para que ela analise a proposta da obra.
Passado o prazo, as intervenções significativas na edificação precisam da assinatura de engenheiro ou arquiteto por meio de uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT). Isso significa que esse profissional assume a responsabilidade legal pela execução do projeto.
Sim. Há casos em que a reforma dentro de seu apartamento deve ser tutelada por um profissional além do pedreiro. O arquiteto ou engenheiro será o agente técnico da obra e tem como função elaborar e cumprir o plano de reforma, bem como as normas internas e externas.
E quando ele é necessário? Quando há intervenções significativas, que envolvem elementos estruturais que estabilizam a edificação ou sistemas importantes que a compõem. Veja exemplos:
- Reforma ou instalação de equipamentos de prevenção e combate a incêndio, aparelhos de automação, aparelhos de dados e comunicação, ar-condicionado, exaustão e ventilação;
- Instalação de componente não previsto no projeto original, em desacordo com o manual de uso, operação e manutenção do edifício, ou em desacordo com o memorial descritivo;
- Troca de revestimentos com uso de ferramentas de alto impacto ou marteletes (retirada do revestimento anterior);
- Instalação ou reforma de equipamentos industrializados;
- Reforma do sistema hidrossanitário;
- Instalações elétricas e de gás;
Quaisquer reformas em prédios que interferem em sua integridade ou proteção mecânica demandam ART ou RRT. Se você for apenas pintar seu apartamento, não será necessária a contratação do profissional.
Obtenção de alvará
Você sabia que o profissional responsável também avalia a necessidade de obter alvará junto à prefeitura para as obras em unidades privativas? Apesar de ser menos comum, há intervenções privadas que demandam a autorização da municipalidade.
Essa norma não consta na NBR 16280, mas o alvará é uma demanda para a execução de certas obras, de acordo com tamanho, localização e tipo da reforma.
Há também aquelas que precisam de licença ambiental. Essas informações podem ser encontradas no Código de Obras dos municípios, e o profissional saberá dizer sobre as necessidades.
A situação mais comum que demanda alvará são imóveis tombados. Portanto, fique atento a isso.
Fiscalização
A fiscalização das reformas em condomínios fica a cargo, “em primeira instância”, do síndico. É uma de suas atribuições legais. Porém, os demais condôminos e ocupantes também podem ficar de olho nas reformas em apartamentos, pois elas podem interferir em suas próprias unidades.
O Poder Público também é interessado na situação, pois deve fazer com que obras e edificações estejam dentro das normas municipais.
Se for constatado que o proprietário não realizou as ações necessárias para a reforma (obediência às regras internas, ausência de informações e documentação) ou iniciou a obra sem prévia autorização, ele poderá ser denunciado às autoridades competentes pelo síndico ou administrador do condomínio.
Ele poderá, também, sofrer com medidas judiciais cabíveis que pleiteiam a paralisação da reforma até que ela seja regularizada.
Por isso, é importante ficar por dentro das normas e obedecê-las, evitando problemas adicionais com os demais usuários, com o síndico ou com a municipalidade.
Tempo de duração e horário das reformas em prédios e apartamentos
Por fim, o último detalhe importante sobre reformas em prédios ou unidades privativas é a duração e o horário das obras. Não existem leis ou normas que trazem uma regra sobre o assunto. Vale, portanto, o que está estabelecido na convenção de condomínio ou no regimento interno.
Em geral, os condomínios estabelecem as seguintes regras:
- Horário para obras durante a semana: de 8 horas às 17 horas;
- Horário para obras no sábado: de 8 horas às 12 horas;
- Obras aos domingos e em feriados são proibidas.
Durante as obras, as “leis do silêncio” durante o dia são flexibilizadas, pois é impossível fazer reformas sem barulho. Ao contrário do que muitos pensam, a lei do silêncio vale para o dia inteiro, mudando somente o nível tolerável de decibéis entre o dia e à noite.
Na prática, o horário de silêncio vai das 22 horas às 7 horas. É o período em que o limite de decibéis é bem menor, portanto, deve haver mais silêncio – e nada de obras.
Quanto ao prazo de execução da obra, tudo depende da reforma que será realizada. Em reformas para prédios, dependendo do tempo de construção do imóvel, podem ser necessárias mais intervenções.
Nos apartamentos, pode ser uma obra rápida. Novamente, tudo dependerá do projeto.
Para lidar com as reformas em prédios e em apartamentos, os moradores devem se preparar para esse momento de estresse. Quando é você quem fará a obra, é preciso cumprir todas as regras que apresentamos e contar com a compreensão dos vizinhos.
Quando é seu vizinho ou o condomínio quem realiza reformas, a paciência é o único caminho. Pense que a valorização do edifício é bom também para você!
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