O financiamento imobiliário é uma modalidade de aquisição de imóvel muito conhecida no país. Afinal, poucas são as pessoas capazes de juntar dinheiro suficiente para comprar um apartamento à vista na idade em que desejam. A possibilidade de parcelar essa compra é, assim, muito sedutora.
Outra modalidade que vem ganhando mais prestígio é o consórcio imobiliário. Em muitos casos e por uma série de fatores, ele pode ser ainda mais vantajoso do que o financiamento. Mas quando?
Apontamos neste post as diferenças entre financiamento imobiliário e consórcio imobiliário para você escolher o mais adequado para seu caso!
Como funciona o financiamento imobiliário?
O financiamento imobiliário é aquele pelo qual o comprador do imóvel solicita uma linha de crédito a uma instituição financeira. A grosso modo, é uma maneira de pagar o apartamento de forma parcelada.
Para liberar o financiamento, o banco exige alguns documentos para comprovar a renda mínima e atestar sua capacidade financeira. Além disso, o contrato estabelece também o prazo de pagamento e o valor do imóvel. Em geral, exige-se uma entrada de 20% do valor do imóvel para dar de entrada.
Se o comprador atende a todas as condições exigidas pela instituição financeira, ele “recebe” o valor total e quita sua dívida com o proprietário do imóvel (que pode ser pessoa física ou pessoa jurídica, inclusive construtora e incorporadora em caso de apartamento na planta).
Assim, passa a dever unicamente ao banco, que cobrará juros e correção monetária sobre as parcelas a vencer.
O que é o consórcio imobiliário?
O consórcio imobiliário é outra maneira de comprar um apartamento. Um grupo de pessoas se reúne para autofinanciar a compra de imóveis, depositando mensalmente um valor para totalizar um montante suficiente para o objetivo. Os depósitos ocorrem durante toda a duração do grupo, que pode variar entre 15 e 20 anos em caso de imóveis.
Periodicamente, é realizada a contemplação, que pode ocorrer por meio de lance ou sorteio. Quando uma pessoa é contemplada (dá o maior lance ou é sorteada), ela recebe uma carta de crédito de determinado valor para comprar seu imóvel.
Não é possível saber quando a pessoa será contemplada. Pode ocorrer no primeiro mês ou ao final do grupo.
No consórcio imobiliário, não incide juros. No entanto, há cobranças adicionais na parcela mensal destinada ao fundo comum, como:
- Taxa administrativa: taxa paga à administradora em função dos serviços prestados, que está sempre presente em qualquer consórcio imobiliário;
- Fundo de reserva: fundo que protege o funcionamento do grupo contra eventuais inadimplências e despesas relacionadas aos consorciados;
- Correção monetária: correção do valor do prêmio e da apólice pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção);
- Seguro: garante o pagamento das parcelas em caso de morte ou inadimplência do segurado.
Um ponto para se destacar é que o consórcio imobiliário não exige um valor de entrada para participar do grupo, como ocorre no financiamento imobiliário.
Qual é o melhor jeito de comprar um apartamento?
Quem deseja comprar um apartamento deve analisar bem as duas opções de aquisição. Existem vantagens em se fazer um financiamento imobiliário, mas há também vantagens em optar pelo consórcio imobiliário. A melhor dica é fazer diversas simulações na internet para saber o valor aproximado que será pago.
No entanto, o lado financeiro não é o único aspecto que deve ser avaliado. Veja a seguir as vantagens e desvantagens do financiamento imobiliário e do consórcio imobiliário.
Vantagens e desvantagens do financiamento imobiliário
A maior vantagem de um financiamento imobiliário é usufruir do imóvel imediatamente. Ainda que ele não seja totalmente seu até o pagamento de todas as parcelas, o futuro proprietário já pode entrar no seu apartamento. Isso é importante para pessoas que têm um planejamento definido ou que pretendem fazer uma mudança em breve.
Outra vantagem do financiamento imobiliário é que o valor do pagamento se resume às parcelas, com incidência de juros e correção monetária. O imóvel é valorizado ao longo do tempo, e o financiamento não aborda a valorização do imóvel em si. Ou seja, ao final do pagamento, é possível que ele valha mais do que você pagou.
Além de travar o preço do imóvel e permitir que a pessoa usufrua do bem imediatamente, o financiamento imobiliário também tem a vantagem de diluir as parcelas em prazos mais longos.
Como desvantagens, podemos citar:
- Submissão ao risco de crédito do banco, já que a instituição financeira só aceitará o financiamento imobiliário se você tiver cumprido as exigências;
- Possibilidade de ter um bem mais desvalorizado ao fim do financiamento, caso o valor total pago seja maior do que a valorização;
- Pagamento de juros, que variam conforme o histórico de crédito do interessado, mas que são, em muitas situações, altos;
- Reajustes anuais pela taxa referencial (correção monetária), o que onera ainda mais o saldo devedor.
As desvantagens do financiamento imobiliário abordam principalmente o alto custo da operação.
Vantagens e desvantagens do consórcio imobiliário
As vantagens do consórcio imobiliário costumam se atrelar a um melhor custo em comparação ao financiamento.
Isso porque as parcelas sofrem reajustes anuais pelo INCC que, na maioria dos casos, não chegam a ser maiores que a valorização do bem. No mesmo sentido, as parcelas do consórcio, que incluem as taxas que mencionamos (administração, fundo de reserva e seguro), não costumam ser maiores que as parcelas do financiamento.
Em outras palavras, os juros e a correção monetária pesam mais do que os reajustes nas parcelas do consórcio imobiliário.
Outro ponto interessante é que o consórcio imobiliário costuma ter um prazo menor (cerca de 15 anos) do que o financiamento (até 35 anos). Assim, a incidência de juros no financiamento onera ainda mais o valor total.
Uma vantagem interessante do consórcio é a menor burocracia por não haver envolvimento com instituição financeira. O consorciado passa por um processo simples e prático para aderir, e a verificação detalhada com documentação é feita somente após a contemplação da carta de crédito.
No entanto, há também desvantagens do consórcio:
- O interessado depende de contemplação para ter o valor para comprar seu apartamento;
- O consorciado, se não tiver imóvel próprio, precisará pagar aluguel até ser contemplado;
- Existe o risco de crédito decorrente da possível inadimplência dos demais participantes.
A melhor escolha
Para escolher entre financiamento imobiliário e consórcio imobiliário, o consumidor deve estudar bastante. As duas modalidades apresentam vantagens e desvantagens, como apontamos. Nem sempre o consórcio sairá mais barato, por exemplo.
É possível, sim, que o valor pago por um imóvel ao final do consórcio seja maior. O vilão, quando isso acontece, é o reajuste anual pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção). Nos últimos anos, ele apresentou uma alta média, o que eleva exponencialmente as parcelas no fim do contrato.
Por isso, se o INCC estiver mais baixo e as taxas do consórcio estiverem mais atraentes, pode valer a pena o consórcio imobiliário. No entanto, quem consegue um juros baixo com o financiamento imobiliário pode perceber que ele sairá mais barato. Além disso, poderá se mudar imediatamente para o bem.
No consórcio, ainda existe a opção de assumir a participação de um consorciado que desistiu de se manter no grupo. Neste caso, o interessado pode conseguir condições mais interessantes, pois “comprará” esse lugar com desconto (o desistente quer o dinheiro em mãos) e já estará mais perto de uma contemplação.
Há, também, a possibilidade de comprar uma carta de crédito contemplada. Nesta situação, você assumiria os pagamentos restantes do consórcio e poderia comprar seu apartamento.
Diante desses possíveis cenários, é preciso avaliar bem as possibilidades que se tem em mãos. A melhor opção será sempre aquele que se ajusta melhor ao seu perfil. Se você precisa se mudar imediatamente, vale a pena pagar mais caro para fazer um financiamento.
Se você não tem pressa porque já possui um imóvel próprio, o consórcio poderá apresentar prestações menores e ser mais vantajoso. Isso não aconteceria, por outro lado, se você mora de aluguel, pois ainda terá os custos com moradia até o dia em que for contemplado.
Analise sua necessidade, suas finanças, suas prioridades e seus desejos. Faça muitas simulações pela internet, pesquise a reputação das administradoras dos consórcios e os juros das instituições financeiras antes de decidir.
O financiamento imobiliário é uma maneira viável de comprar um apartamento no Brasil, especialmente para quem deseja ter o bem quanto antes. No entanto, para fazer jus aos benefícios, é provável que pague um valor maior ao final do contrato.
Por outro lado, o consórcio imobiliário também é uma opção para adquirir um imóvel e apresenta vantagens e desvantagens.
Para aqueles que podem olhar somente o lado financeiro, ele costuma ser uma opção melhor. Tudo depende da avaliação de cada perfil de comprador, dos seus interesses e necessidades.
Mas antes de se aventurar nesses contratos, você precisa escolher seu imóvel, certo? Veja como a Invista pode ajudá-lo a encontrar o apartamento perfeito!